РантьеОтделите потерю выручки от денежных затрат
При аренде 50 000 один незанятый месяц уменьшает годовые поступления на 50 000. Это недополученная аренда, а не отдельный оплаченный расход. Если вы уже уменьшили число занятых месяцев, не вычитайте ту же потерю второй раз. Коммунальные платежи владельца, страховка и ипотека при этом могут продолжаться.
Формула для простого сценария
Обозначьте месячную аренду R, число занятых месяцев N, постоянные месячные расходы C, ипотечный платёж M и годовой резерв F. Если управление и введённый вами налог суммарно составляют долю p от поступлений, остаток за год = R × N × (1 − p) − 12 × (C + M) − F. Это упрощённая модель с неизменными параметрами, а не универсальная налоговая формула.
Аренда для покрытия затрат
В этой модели порог аренды за занятый месяц равен (12 × (C + M) + F) / (N × (1 − p)). При C = 5 000, M = 20 000, F = 30 000, N = 11 и p = 0,10 получается около 33 334 в месяц с округлением вверх. Налог в этом примере не задан. При N = 0 или p = 1 покрытие затрат арендой в рамках модели не достигается.
Сравните несколько вариантов
Посчитайте отдельно 0, 1 и 2 месяца простоя, затем измените размер ремонта или управления. Не делайте вывод по одному благоприятному месяцу. В калькуляторе можно зафиксировать вариант и посмотреть разницу после изменения параметров. Резерв и процентные удержания должны иметь одинаковый смысл во всех сравниваемых вариантах.
Сценарий не заменяет историю
Чтобы узнать итог завершённого года, сложите фактические поступления и платежи по датам. Формула безубыточности показывает условия сценария, но не обещает, что по рассчитанной ставке найдётся арендатор. Рыночную ставку, сроки поиска и условия договора проверяют отдельно.